Immobilienfinanzierung

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Welche Finanzierungsmöglichkeiten habe ich?

Wie Sie ein Haus oder eine Wohnung finanzieren können, hängt ganz von Ihrer individuellen Situation ab:

  • Um was für ein Objekt handelt es sich?

  • Werden Sie die Immobilie selbst bewohnen?

  • Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?

  • Über welche Eigenmittel verfügen Sie?

  • Zahlen Sie beispielsweise bereits in einen Bausparvertrag ein?

  • Bekommen Sie öffentliche Fördermittel?

Diese und viele weitere Dinge spielen eine Rolle, um Ihre Finanzierung langfristig auf solide Beine zu stellen.

Welche Darlehensarten gibt es?

Generell unterscheidet man das Annuitätendarlehen, die Kombination des Immobilien-Darlehens mit einem Bausparvertrag und die Kombination des Immobilien-Darlehens mit einer Kapital-Lebensversicherung.
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie gleich bleibende, individuell vereinbarte Monatsraten, bestehend aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Bei dieser Rückzahlungsvariante erhöht sich innerhalb der festgelegten Monatsrate der Tilgungsanteil der Rate. Den Darlehenszins vereinbaren Sie bei Darlehensabschluss für einen bestimmten Zeitraum. Diese so genannte Zinsbindungsfrist erstreckt sich meist nicht über die gesamte Laufzeit.
Bei der Kombination des Immobilien-Darlehens mit einem Bausparvertrag werden für das Immobiliendarlehen monatlich nur die vereinbarten Zinsen fällig, Getilgt wird das Darlehen am Ende der Laufzeit aus einem anzusparenden Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen. Hierdurch ist eine Zinssicherung bis zu 30 Jahren möglich.
Auch bei der Kombination des Immobilien-Darlehens mit einer Kapital-Lebensversicherung, haben Sie eine monatlich konstante Zinsrate. Getilgt wird am Ende der Darlehenslaufzeit aus der fälligen Versicherungsleistung. Die Versicherungsleistung besteht aus der Versicherungssumme und dem Gewinnanteil. Letzterer ist gemäß der geltenden Rechtslage nicht mehr vollständig steuerfrei (detaillierte Infos hier...). Diese Variante ist meist nur für Kapitalanleger interessant. Bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst, sind in der Regel andere Rückzahlungsarten günstiger.

Was ist ein Tilgungsplan?

Stellen Sie sich den Tilgungsplan als eine Art "Schuldenkonto" im Zeitverlauf vor. Ihre monatliche Darlehensrate besteht immer aus zwei Teilen: Mit dem Zinsanteil bezahlen Sie die Kosten für die Gewährung des Darlehens, der Tilgungsanteil ist der Teil, um den sich die aufgenommene Darlehenssumme monatlich verringert. Ihr Tilgungsplan zeigt Ihnen, wie hoch diese Restschuld jeweils zum Ende eines Monats ist.

Was sagen mir Nominalzins und effektiver Jahreszins?

Der Nominalzins wird vertraglich für Ihren Darlehensnominalbetrag vereinbart.
Ihre zu zahlende Rate errechnet sich aus dem Nominalzins zuzüglich Tilgung.
Der Nominalzinssatz eignet sich nicht zum Vergleichen von unterschiedlichen Kreditangeboten. Um diese bei gleicher Laufzeit gegenüberstellen zu können, ist der effektive Jahreszins hilfreich. Er benennt Ihre Gesamtkosten pro Jahr in einem Prozentsatz des Kredites. Es kommen jedoch noch eine Reihe Preis bestimmender Faktoren, beispielsweise Wertermittlungskosten, hinzu.

Was ist eine Zinsbindungsfrist bzw. ein Zinsbindungszeitraum?

Bei Festlegung Ihrer Darlehenskonditionen wird ein Zinssatz vereinbart. Durch eine Zinsbindung sichern Sie sich diesen festgelegten Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum - meist nicht die gesamte Darlehenslaufzeit. Es ist üblich, die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum festzuschreiben und anschließend für die nächste Zeitspanne neu zu verhandeln.

Was bedeutet Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze ist der Prozentausdruck des Wertes, bis zu dem die Bank in der Regel bereit ist, Immobiliendarlehen zu gewähren.

Hypothekendarlehen - wofür kann ich es nutzen?

Es kann vielseitig eingesetzt werden: Zweck gebunden für Kauf oder Neubau, für Umbau, Modernisierung oder Sanierung sowie beispielsweise für eine Umschuldung. Bei der Immobilie kann es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handeln, um eine Eigentumswohnung, ein Mietshaus oder auch um gewerblich genutzte Gebäude. Langfristige Hypothekendarlehen geben Ihnen durch einen festen Zinssatz und damit gleich bleibende Raten Planungssicherheit für die Zukunft.

Welche Sicherheiten erwartet die Bank von mir?

Neben der persönlichen Haftung steht an erster Stelle die Grundschuld als Pfandrecht an Ihrer Immobilie. Diese wird entweder neu bestellt und ins Grundbuch eingetragen oder an den Darlehensgeber abgetreten. Im Einzelfall können auch weitere Sicherheiten nötig sein, beispielsweise Bürgschaften oder Ansprüche aus Lebensversicherungen oder Bausparverträgen.

Festzins oder variabler Zins - was empfiehlt sich?

Eine Festzinsvereinbarung hat den Vorteil, dass Sie während dieser Zeit vor einem Zinsanstieg geschützt sind. Dafür können Sie das Darlehen nicht vor Ablauf der Festschreibungszeit kündigen.
Festzinsvereinbarungen werden üblicherweise nur für einen bestimmten Zeitraum, den Zinsbindungszeitraum, fest vereinbart. Danach folgt in der so genannten Konditionenanpassung die neue Zinsvereinbarung.

Wenn Sie einen variablen Zinssatz bevorzugen, tragen Sie das Zinsänderungsrisiko. Wir empfehlen eine lange Zinsbindung von mindestens 10 Jahren.
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