Immobilienfonds Ausland

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Was ist ein geschlossener Immobilienfonds im Ausland?

Können Sie sich vorstellen, in ein Objekt in Tokio oder New York zu investieren, ohne den dortigen Markt zu kennen? Sie haben gewiss schon von den gigantischen Mieten in Tokio gehört - aber kennen Sie die dortigen Verhältnisse, geschweige denn, die japanische Mentalität? Wenn Sie jedoch den Vorteil ausländischer Märkte nutzen wollen, so brauchen Sie i. d. R. institutionelle Unterstützung.

Ausländische geschlossene Immobilienfonds beteiligen sich an Gewerbeimmobilien ( z. B. Bürohäuser, Kinos, Einkaufsmärkte etc.) oder großen Wohnanlagen in der ganzen Welt. Dabei stehen die Objekte und die Investitionsgesamthöhe meistens von vornherein fest. Eine Kapitalanlage in Immobilien bedeutet eine Investition in Realvermögen, deren wesentlicher Vorteil als Sachwertinvestition im allgemeinen im Inflationsschutz besteht. Fortlaufende Preissteigerungen führen langfristig zu höheren Mieterträgen.

Als Privatanleger können Sie sich über einen geschlossenen Immobilienfonds an den Wertsteigerungen von Immobilien und deren Vermietungserfolgen in der ganzen Welt beteiligen.

Ein Immobilienfonds setzt sich aus

  • Eigenkapital (eingesammelte Beträge der Investoren) und
  • Fremdkapital (das Darlehen, das der Fonds selbst aufnimmt)
zusammen und unterscheidet sich kaum von inländischen Immobilienfonds.

Sobald das Geld für das gesamte Investitionsvolumen gesammelt worden ist, wird der Fonds "geschlossen" und steht somit von vorneherein nur für eine begrenzte Anzahl an Anlegern zur Verfügung. Daher auch der Begriff "geschlossener Immobilienfonds". Die Vertragslaufzeit hängt vom jeweiligen Objekt und dem Initiator ab und beträgt regelmäßig zwischen 7 - 20 Jahre. Auch eine Laufzeit von 30 Jahren ist möglich, so dass man sicherstellen sollte, während dieser Zeit das Geld nicht zu benötigen.

Eine vorzeitige Auflösung von Verträgen ist meist nur schwer und dann auch nur mit Verlusten möglich.

Über Gewerbeimmobilien erreichen die Anleger oft Erträge, die deutlich über ein Einzelinvestment im klassischen Wohnungsmarkt liegen. Der Ertrag resultiert aus der Miete, die während der Laufzeit ausgeschüttet und dem Verkaufspreis der Immobilie, der am Ende der Laufzeit erzielt wird. Meist liegen die Anfangsausschüttungen zwischen 7 - 9 Prozent p. a. und steigen in der Regel an, so dass eine effektive Rendite zwischen 6 - 9 Prozent p. a. erzielt werden kann (in Abhängigkeit vom individuellen Steuersatz). Allerdings bringen Ihnen die bislang geltend zu machenden Anfangsverluste durch einen bestimmten Steuerstundungseffekt ab dem 11.11.2005 keine Liquiditätsvorteile mehr.

Auf die Qualität der Immobilie achten!

Wer in geschlossenen Immobilienfonds investiert, sollte wissen, dass sich durch ein Engagement auch Risiken ergeben können. So kann sich eine vermeintliche Renditeimmobilie als Pleiteobjekt entpuppen. Gerade bei ausländischem Engagement ist eine Überprüfung des Investitionsobjekts so gut wie nicht möglich..

Schauen Sie deshalb schon sehr genau hin, wo Sie Ihr Geld investieren. Aber leider überfordert eine objektive Einschätzung des Standorts den Anleger in den meisten Fällen.

Gerne beraten wir Sie in allen Fragen der für Sie optimalen Anlageform!

Oder wussten Sie, wie man die Höhe der Investitionssumme ermittelt? Die Empfehlungen bieten eine Breite vom 11- bis zum 17-fachen einer Nettojahresmiete, weil die Immobilien in unterschiedlichen Lagen errichtet werden.

So ist in internationalen 1a-Lagen ist deutlich über das 20-fache nicht unüblich. Ein Einkaufsmarkt auf der "grünen Wiese" vor der Stadt vielleicht gerade mal das 12-fache.
Als Faustformel gilt: Mindestens 60 bis 70 Prozent des Objektes sollten langfristig an solvente Mieter vermietet sein.

Oder durchschauen Sie die Zahlen zu den erwarteten Mieteinnahmen und Gewinnen? Dann sind Sie schon ein Profi, weil der Laie diese Zahlen schwer durchschauen kann. Wer die sichere Seite wählt, der sollte von einer größeren Investition kompetente Fachleute zu Rate ziehen.

Für Ihre Fragen und Einschätzungen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung (siehe unten).


Früher war ein Investment in einen ausländischen geschlossenen Immobilienfonds für Besserverdienende eine interessante Steuerspar-Möglichkeit. Diese hat der Gesetzgeber inzwischen jedoch stark eingeschränkt. Daher misst man heute einer guten Rendite eine deutlich größere Bedeutung bei. Erfolgreiche geschlossene Immobilienfonds können heute sechs bis sieben Prozent Rendite im Jahr abwerfen. Allerdings gilt dies meist für Objekte im Ausland (z. B. Holland und USA), die mit Abstand auch das größte Produktsegment innerhalb des Beteiligungsmarktes stellten (bezogen auf das Jahr 2002).

Dazu sollte die Immobilie am Ende der Laufzeit noch zu einem guten Preis verkauft werden können.

Der Grund liegt auf der Hand: Auslandsimmobilien bieten zwar keine steuerlich interessanten Verlustzuweisungen, die Erträge werden allerdings nur gering, in einigen Fällen gar nicht versteuert. Allerdings kann ein Wechselkursrisiko entstehen.
Die Anlage in geschlossene, ausländische Immobilienfonds lohnt sich insbesondere für Investoren, die
  • eher eine konservative Risikoausprägung haben
  • eine "Immobilienvorliebe" besitzen, aber den hohen Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand für eine eigene Immobilie scheuen,
  • auch als Bezieher kleinerer Einkommen die Vorteile einer ausländischen Immobilienanlage nutzen möchten,
  • die besonderen steuerlichen Vorzüge der Auslandsfonds nutzen möchten.
Dazu sollte die Immobilie am Ende der Laufzeit noch zu einem guten Preis verkauft werden können.

Lassen Sie sich beraten!

Eine Investmententscheidung setzt langjährige Erfahrung und Marktkenntnis voraus. Die meisten Bürger verfügen über dieses Fachwissen jedoch nicht.

Daher stehen wir Ihnen mit unserem Marktüberblick und kompetenten Partnern gerne zur Verfügung, wenn es um Ihr Vermögen und Ihre Finanzen geht!

Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Senden Sie uns einfach das Kontaktformular

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